Etape proiect de construcții: documentele necesare
Anul 2026 aduce în spațiul rural un val de finanțări AFIR în care lucrările de construcții și montaj sunt eligibile, de la modernizarea fermelor până la realizarea unor centrale fotovoltaice pentru producția de energie electrică necesară autoconsumului din ferme și fabrici de procesare alimentară. Pentru oricine pregătește un astfel de proiect, ordinea în care se obțin documentele este esențială. Articolul de față parcurge, pas cu pas, cronologia documentației unui proiect de construcții, de la primul extras de carte funciară până la procesul-verbal de recepție.
Agenția pentru Finanțarea Investițiilor Rurale derulează intervențiile din Planul Strategic
pentru Politica Agricolă Comună 2023-2027, iar o bună parte dintre liniile așteptate în 2026, precum investițiile în exploatații sau în procesarea produselor agricole, presupun lucrări de construcții. Pentru toate proiectele cu componentă de construcții-montaj finanțate din fonduri publice, documentația tehnico-economică se elaborează după regulile stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 907/2016.
Punctul zero: extrasul de carte funciară
Orice proiect de construcții pornește de la teren, iar dovada că ai dreptul de a construi pe el este extrasul de carte funciară. Acesta este documentul emis de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară care confirmă cine este proprietarul imobilului, ce suprafață are, dacă există sarcini (ipoteci, servituți, litigii) și care este situația juridică reală a terenului.
De ce se obține primul? Pentru că fără un drept de proprietate sau de folosință clar (iar în cazul construcțiilor, acesta poate fi doar de concesiune sau de superficie), restul demersurilor nu au sens. Un teren grevat de sarcini, aflat în litigiu sau scos incomplet din circuitul agricol poate bloca proiectul chiar înainte de a începe sau poate impune obligații suplimentare pe care beneficiarul trebuie să le îndeplinească până la recepția finală. În plus, extrasul de carte funciară pentru informare, actualizat la zi, este cerut explicit la depunerea cererii pentru certificatul de urbanism și, ulterior, la autorizația de construire. Verificarea situației juridice a imobilului este, practic, filtrul prin care treci înainte de a cheltui bani pe proiectare.
Certificatul de urbanism și avizele asociate
Următorul pas este obținerea certificatului de urbanism, documentul de informare prin care primăria sau consiliul județean îți comunică regimul juridic, economic și tehnic al terenului. Atenție însă la un aspect esențial: certificatul de urbanism nu este o autorizație și nu îți dă dreptul să execuți lucrări. Rolul lui este să stabilească ce ai voie să construiești pe acel teren și,
foarte important, ce avize și acorduri va trebui să obții ulterior pentru autorizația de construire.
Pentru emiterea certificatului de urbanism, conform normelor de aplicare a Legii nr. 50/1991, se depun la emitent următoarele documente:
- cererea-tip (formular-model), completată cu datele solicitantului, ale imobilului și cu scopul solicitării;
- planul de încadrare în zonă și extrasul din planul cadastral de pe ortofotoplan;
- extrasul de carte funciară pentru informare, actualizat la zi;
- dovada achitării taxei de eliberare a certificatului de urbanism.
Pe baza scopului declarat, emitentul precizează în certificat lista de avize și acorduri necesare. În funcție de specificul investiției, vorbim despre avizul de la operatorii de utilități (apă, canalizare, gaze, energie electrică, telecomunicații), actul administrativ al autorității pentru protecția mediului, avizul de securitate la incendiu, avizul de protecție civilă, avizul sanitar-veterinar, precum și avize specifice pentru obiectivele de patrimoniu sau pentru terenuri din zone protejate. Pentru un proiect agro-alimentar, autorizarea sanitar-veterinară este, de regulă, condiția fără de care activitatea nu poate funcționa.
Prima fază de proiectare: studiul de fezabilitate și studiile-suport
După obținerea certificatul de urbanism, știind acum și lista de avize de care vom avea nevoie
pe parcurs, începe proiectarea propriu-zisă. Conform HG 907/2016, documentația tehnico-economică se elaborează pe faze succesive, iar prima dintre ele este studiul de fezabilitate (sau documentația de avizare a lucrărilor de intervenții – DALI, în cazul construcțiilor existente la care se intervine).
Înainte de studiul de fezabilitate, beneficiarul aprobă două documente premergătoare: nota* conceptuală, care descrie necesitatea investiției, și tema de proiectare, care stabilește cerințele funcționale și tehnice. Abia după aprobarea lor proiectantul poate elabora studiul de fezabilitate. Acesta cuprinde minimum două scenarii tehnico-economice, analiza cererii, soluțiile tehnice propuse și, esențial pentru finanțare, devizul general al investiției.
Studiul de fezabilitate se sprijină pe o serie de studii de teren indispensabile pentru fundamentarea soluțiilor:
- studiul geotehnic (care are ca obiect verificarea stabilității terenului de fundare);
- studiile topografice;
- studiile hidrologice, hidrogeotehnice sau de stabilitate (după caz).
Tot în această etapă se obțin raportul privind impactul asupra mediului și studiile de specialitate cerute de specificul obiectivului. Iar de calitatea acestor studii va depinde în mod direct și calitatea proiectului și estimarea corectă a costurilor.
De la aprobarea indicatorilor la recepția lucrării
După elaborarea studiului de fezabilitate urmează aprobarea indicatorilor tehnico-economici
de către autoritatea competentă. Această aprobare este momentul în care valoarea și parametrii investiției devin oficiali. Conform HG 907/2016, elaborarea proiectului tehnic de execuție este condiționată de aprobarea prealabilă a indicatorilor tehnico-economici și de emiterea autorizației de construire.
Ordinea fazelor de proiectare, așa cum o stabilește legea, este următoarea:
- Studiul de fezabilitate / DALI – fundamentează soluția și indicatorii;t
- Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor (PAC/DTAC) – documentația pe baza căreia se emite autorizația de construire;
- Proiectul tehnic de execuție (PTE) și detaliile de execuție – dezvoltă și detaliază soluția aprobată, cu memorii pe specialități, caiete de sarcini, liste de cantități și grafic de execuție.
Înainte de începerea șantierului, proiectul tehnic trece prin verificarea tehnică de calitate realizată de verificatori atestați. Pe parcursul execuției intervin asistența tehnică din partea proiectantului și dirigenția de șantier, asigurată de personal autorizat, ambele esențiale pentru conformitatea lucrărilor cu documentația.
Finalul investiției este marcat de recepția lucrărilor, reglementată prin Regulamentul de recepție aprobat prin HG 273/1994, modificat prin HG 343/2017.
Recepția se face în două etape:
- recepția la terminarea lucrărilor, când executantul anunță în scris finalizarea;
- recepția finală, la expirarea perioadei de garanție.
Construcția poate fi dată în folosință doar după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și obținerea autorizațiilor de folosire. Abia atunci, în logica unui proiect AFIR, beneficiarul poate demonstra finalizarea investiției și poate trece la operarea efectivă.
